2023-07-06 10:38:07 来源: 深圳房地产信息网
文/乐居财经 许淑敏
"生活就是在度假",这是京派房企石榴集团喊出的口号。
但它的两位老板崔巍和桑春华，已经没有度假的心情。前不久，他们反目成仇。
(资料图片仅供参考)
6月21日，石榴集团董事长、法人崔巍直接发通知，停止桑春华以及李广田、丁庆蔚、杨玉凤等4名高管的全部工作权限，没写理由。桑春华是石榴集团副董事长、总裁。
三天后，桑春华回应，指出崔巍故意捏造事实、无端指责其涉及违法违纪，完全不顾双方共同创业的深厚情谊，构成对他的诋毁、污蔑和毁谤。甚至，崔巍还带着数十人强制接管公司。
这对一起创业22年的兄弟，走到如今的境地，剧情很狗血，令业界嘘嘘不已。上一次，石榴集团闻名于圈内，是被郑州本土房企赶走。
他们孰是孰非，目前尚无定论。石榴置业自上市受阻之后，发展确实不及以往。这两年，地产行业也进入下行通道，爆雷房企此起彼伏。这个时候，创业兄弟已经一起患难与共。
或许，正应了那句话老话，贫贱夫妻百事哀。两人矛盾，与上市这件事不无关系。乐居财经《进深》获悉，石榴置业为上市搭建的架构，已悄然经发生了变化，桑春华的好友陈健勇退出了战投之列。
时间回溯到2021年5月，石榴置业向港交所递交招股书，准备冲刺上市，一度成为市场的焦点所在。
当时为了上市，石榴置业将企业类型从其他股份有限公司（非上市）变更为有限责任公司（法人独资），并进行了一番股权重组。2021年2月18日，石榴置业成立石榴投资集团，作为在香港上市的主体。
上市重组完成后，石榴置业作为境内集中管理平台，由北京岷江100%持有，石榴投资集团通过北京太行山间接控股北京岷江和石榴置业。
招股书显示，石榴投资集团最终由崔巍和桑春华控股，当中崔巍通过Qi Xia Shan、Zi Jin Shan、Wu Tong Shan三家境外公司持有该集团57.42%股权；桑春华则通过Po Yang Hu、Qian Tang Jiang、Jia Ling Jiang三家境外公司持有41.58%股权，两位创业伙伴合计持股99%。
他们按持股比例，把石榴投资集团的1%股权，转让给了一位名为陈健勇的投资人。但从石榴置业2022年末的股权结构图来看，虽然整个集团当前境内的股权架构没有改变，但境外的股权架构有了些许改变。
对于石榴投资集团，崔巍的持股从57.42%升至58%，而桑春华持股从41.58%升至42%，分别增加了0.58%、0.42%。
他们增加的1%股权，正是由于投资人陈健勇退出而来。乐居财经对比了石榴集团2021年股权架构图，陈健勇还在其中，说明他退出的时间发生在2022年。据港交所披露，石榴投资集团提交招股书在2021年11月底已失效。
陈健勇是桑春华的朋友，两人于2015年在长江商学院所认识。2021年初，陈健勇投资1.36亿元成为石榴置业的股东，持股1%。他是柏年康成的联合创始人，该公司主要从事健康记录管理、健康顾问服务及健康产品研发。
不过，从天眼查信息看，陈健勇目前仅在柏年康成参股的北京宅急送快运股份有限公司担任监事一职，除此之外，并无其余任职信息。
投资人离场，或许也是顺应时势。毕竟当前环境下，石榴置业再度冲刺上市的可能性不大。
尤其是，石榴置业目前重点不在上市融资，而在于改善自身经营状况，包括业务规模缩减、营业收入减少、盈利能力下滑等。
2022年，石榴置业实现营业收入167.85亿元，同比减少23.64%，净利润0.49亿元，同比减少93.51%。其中，归母净利润为1.11亿元，但少数股东损益为-6255.9万元。少数股东权益占整个权益12%。
根据东方金诚2022年债券评级报告，石榴置业面临着较大的补库存压力，以及资金压力。石榴置业2022年并无新增房地产项目，后续仍主要以存量去化为主。
从可售情况开看，2022年末，石榴置业剩余可售面积仅173.37万平方米，而其中，商办项目货值占比约50%。
存量土储告急，尤其是住宅土储已不能满足规模拓展需求。2022年，石榴置业合同销售金额151.83亿元，同比下降44.34%；合同销售面积117.44万平方米，同比下降26.57%。
以此消化进度来看，石榴置业后续销售规模或会大幅降低。
而仅仅只是消化存量土储，石榴置业短期内投资压力也不小。截至2022年末，其全部项目尚需投资184.16亿元。其中，2023年、2024年、2025年及以后分别投资金额为62.07 亿元、60.95亿元、61.15亿元。
再加上，石榴置业本身债务压力颇大。2022年末，石榴置业负债总额493.83亿元，负债率73.4%，仍保持较大规模。其中，有息负债总额170.77亿元，短期有息债务19.2亿元。
与此同时，货币资金仅为28.64亿元，同比下降23.68%，其中受限货币资金5.36亿元。也就是说，在债券不提前回售的情况之下，货币资金刚好覆盖短期债务而已。
一旦触发债权提前回售机制，石榴置业在手资金便不足以还债。2022年末，石榴置业应付债券33.14亿元，其中“19石榴01”、“19石榴02和“19石榴04”期末余额分别为10.80 亿元、13.83亿元和8.50亿元，均将于2024年到期。
但眼下，市场尚未恢复，销售回流资金较慢。至于再融资渠道，由于石榴置业投资性房地产受限比例较高，影响了流动性和再融资能力。
截至2022年末，石榴置业投资性房地产账面价值188.47亿元，其中已受限金额184.89亿元，受限用途全部为用于抵押贷款。
